Przejdź do treści
Napisz

Przed startem

Harmonogramowanie inwestycji budowlanej

Wykonawca podał jeden termin: koniec sierpnia. Nie podał, co ma być gotowe w maju, żeby sierpień w ogóle był możliwy. Dopóki tego nie widać, poślizg zauważysz dopiero wtedy, gdy nie da się go już nadrobić.

Rozpisuję budowę na etapy i na zależności między nimi. Wyznaczam punkty kontrolne, w których sprawdzamy, czy termin jeszcze stoi, i pokazuję, które opóźnienie zatrzymuje kolejne ekipy.

Opisz swoją inwestycję Sprawdź kontrolę kosztorysów

Sedno

Termin końcowy to jeszcze nie jest harmonogram.

Różnica jest praktyczna, nie teoretyczna. Po jednym widać, że budowa się sypie, dopiero na końcu. Po drugim - w trzecim tygodniu.

Problem
W umowie stoi jedna data. Dochodzisz do niej w ciemno, bo nikt nie zapisał, co miało być zrobione w połowie drogi. Nie masz więc jak sprawdzić, czy jesteście na czas. Wykonawca mówi „wyrobimy się” do dnia, w którym już się nie wyrabia. Zostaje wtedy kara umowna, której i tak nikt nie chce egzekwować, bo budowa stoi w połowie i trzeba ją z kimś skończyć.
Decyzja
Rozbijam budowę na etapy i zapisuję, co po czym może ruszyć. Do każdego etapu przypisuję ekipę, czas i warunek startu. Punkty kontrolne stawiam tam, gdzie jeszcze da się zareagować, a nie tam, gdzie wypada okrągła data w kalendarzu.
Skutek
Dostajesz harmonogram, w którym widać ścieżkę krytyczną: etapy, których poślizg przesuwa cały koniec. Reszta ma zapas i można ją przestawiać bez nerwów. Przy każdym punkcie kontrolnym wiadomo, czy termin nadal stoi, i jest to zapisane, a nie ustalone przez telefon.

Kolejność

Budowa nie idzie listą zadań. Idzie zależnościami.

Każdy etap ma warunek startu, którego nie da się obejść pieniędzmi ani dobrą wolą. Dlatego harmonogram układa się od tych warunków, a nie od dat, które komuś pasują.

  1. 01 Fundamenty Nie ruszą bez wytyczenia geodety i wjazdu na działkę. Poślizg tutaj przesuwa wszystko, co jest wyżej.
  2. 02 Ściany parteru Czekają na wykonanie i odbiór fundamentów. Tu wchodzi pierwsza ekipa spoza firmy głównej.
  3. 03 Strop nad parterem Wymaga gotowych ścian i podparcia. Betonowanie wiąże termin z pogodą i z dostawą betonu, czyli z dwiema rzeczami spoza budowy.
  4. 04 Piętro i strop nad nim Rusza dopiero po związaniu stropu niżej. Tego etapu nie da się przyspieszyć większą liczbą ludzi.
  5. 05 Dach Zamyka budynek. Do tego momentu każdy tydzień poślizgu to tydzień, w którym mury stoją odkryte.
Elewacja B-B · kolejność wykonania Etap 01 / 05

Zakres

Co robię przy harmonogramie

Harmonogram jest po to, żeby wcześnie wiedzieć, że coś nie idzie. Dlatego oprócz rozpisania etapów pilnuję go potem w trakcie.

  • Rozpisuję budowę na etapy

    Dzielę zakres z umowy na etapy, które da się osobno odebrać i osobno rozliczyć.

  • Zapisuję zależności między etapami

    Przy każdym etapie notuję, co musi być gotowe, zanim ruszy. To z tego wychodzi realny termin, a nie z sumy dni.

  • Szacuję czas każdego etapu

    Biorę zakres, liczbę ludzi i to, co deklaruje wykonawca. Deklarację zestawiam z tym, ile te same prace trwały na innych budowach.

  • Wyznaczam punkty kontrolne

    Daty, w których sprawdzam postęp. Ustawiam je przed momentami, po których nie da się już zawrócić.

  • Pokazuję ścieżkę krytyczną

    Etapy, których poślizg przesuwa cały koniec. Reszta ma zapas i nie musi nikogo budzić w nocy.

  • Uzgadniam terminy między ekipami

    Gdy firm jest więcej niż jedna, wpisuję każdą w ten sam kalendarz i pilnuję miejsc, w których jedna czeka na drugą.

  • Porównuję plan z wykonaniem

    Po każdej wizycie nanoszę postęp na harmonogram. Widać wtedy, ile dni zapasu zostało, a nie tylko czy „idzie dobrze”.

  • Zgłaszam poślizg, póki da się zareagować

    Wcześniej, niż powie o nim wykonawca. Razem z tym, co przesunąć, żeby koniec został na miejscu.

Sam harmonogram na start albo harmonogram razem z pilnowaniem go przez całą budowę. Zakres ustalamy przed podpisaniem umowy z wykonawcą.

Przebieg

Od twoich dokumentów do harmonogramu, którego da się pilnować.

Krok 01 z 05

Przysyłasz zakres i terminy

Umowa albo oferta, projekt, deklarowany termin końcowy i lista firm, które już masz. Jeśli czegoś brakuje, piszę czego.

Krok 02 z 05

Rozbijam zakres na etapy

Każdy etap ma początek, koniec, ekipę i warunek startu. Etap, którego nie da się odebrać osobno, nie jest etapem.

Krok 03 z 05

Układam kolejność i liczę zapasy

Ustawiam etapy w kolejności wykonania i sprawdzam, gdzie zapas jest zerowy. Z tego wychodzi ścieżka krytyczna.

Krok 04 z 05

Ustalamy punkty kontrolne

Wybieramy daty, w których sprawdzam postęp, i formę: wizyta na budowie albo zdjęcia od wykonawcy.

Krok 05 z 05

Pilnuję i zgłaszam odchylenia

Po każdym punkcie kontrolnym dostajesz aktualny harmonogram i zdanie, czy termin końcowy nadal stoi.

Rozmowa

Wykonawca mówi, że skończy do końca sierpnia. Brzmi realnie?

Zależy, kiedy ma być strop. Prześlij umowę i zakres, policzę wstecz od sierpnia.

Wysłane. Terminów pośrednich w umowie nie ma, jest tylko końcowy.

To pierwsza rzecz do poprawienia. Rozpiszę etapy i wskażę cztery daty, których nie wolno przesunąć.

Dostałem. Widzę, że tynki wchodzą za wcześnie.

Miejsce na zdjęcie z budowy

Co dostajesz

Co zostaje po mojej stronie na piśmie

Harmonogram jest dokumentem, nie rozmową. Dlatego wszystko, co ustalimy, ma postać, którą da się wysłać wykonawcy i do której da się wrócić.

  • Harmonogram etapów z datami

    Etapy, ich kolejność, czas trwania i przypisana ekipa. W formacie, który idzie w mailu i wchodzi jako załącznik do umowy.

  • Lista zależności

    Zapis, co musi być gotowe przed każdym etapem. To ona tłumaczy, dlaczego pewnych dat nie da się przesunąć.

  • Kalendarz punktów kontrolnych

    Daty moich wejść na budowę i to, co na każdym sprawdzam.

  • Aktualizacja po każdym punkcie

    Harmonogram z naniesionym postępem i zdaniem, czy termin końcowy jeszcze stoi.

  • Zgłoszenie poślizgu

    Krótkie pismo do ciebie i do wykonawcy: co się przesunęło, o ile i co z tego wynika dla kolejnych ekip.

Wszystko idzie mailem, do ciebie i do wykonawcy naraz. Ustalenie zapisane po jednej stronie nie kończy sporu.

O terminach

Tak zwykle wygląda rozmowa o harmonogramie.

Pytania są zapisane tak, jak padają w telefonie - nie tak, jak wyglądałyby w opisie usługi.

Inwestor

Wykonawca dał mi harmonogram w Excelu. To nie wystarczy?

SM

Czasem wystarczy. Sprawdzam wtedy dwie rzeczy: czy etapy da się osobno odebrać i czy kolejność zgadza się z tym, jak faktycznie powstaje budynek. Harmonogram, w którym tynki wchodzą przed zamknięciem dachu, wygląda ładnie i nie da się według niego pracować.

Inwestor

Gwarantujesz, że budowa skończy się w terminie?

SM

Nie i nikt uczciwy nie zagwarantuje. Terminu dotrzymuje wykonawca, nie ja. Moja praca polega na tym, żebyś dowiedział się o poślizgu w trzecim tygodniu, a nie w ostatnim - wtedy jeszcze są decyzje do podjęcia.

Dalszy ciąg rozmowy (4) Zwiń rozmowę

Inwestor

Budowa już trwa i się sypie. Ma sens brać to teraz?

SM

Ma, tylko punkt wyjścia jest inny. Zaczynam od spisania stanu zastanego: co jest zrobione, co stoi i na co czeka. Z tego wychodzi nowy termin końcowy, zwykle inny niż ten z umowy, i lista rzeczy, które trzeba przestawić.

Inwestor

Kto ustala terminy: ty czy wykonawca?

SM

Wykonawca podaje, ile potrzebuje. Ja sprawdzam, czy to się składa w całość, i pilnuję kolejności. Harmonogram narzucony wykonawcy z zewnątrz nie działa, bo pierwszy problem kończy się zdaniem, że terminy były nierealne.

Inwestor

Co, jeśli wykonawca nie trzyma się harmonogramu?

SM

Zapisuję odchylenie i wysyłam je wam obu tego samego dnia, razem z tym, co się przez to przesuwa dalej. Przy karach umownych to jest dowód, a nie wspomnienie rozmowy. Zwykle jednak wystarcza samo to, że ktoś liczy dni.

Inwestor

Muszę mieć harmonogram, żeby dostać kredyt?

SM

Bank zwykle chce harmonogramu rzeczowo-finansowego, czyli etapów razem z kwotami transz. Rozpisuję część rzeczową i pilnuję, żeby etapy pokrywały się z tym, co bank wypłaca. Kwoty i wnioski zostają po twojej stronie.

Jeśli twoje pytanie brzmi inaczej, napisz je własnymi słowami. Odpowiem, zanim ustalisz z kimkolwiek termin.

Wszystkie pytania i odpowiedzi

Kontakt

Napisz, na kiedy ma być gotowe i kto już jest umówiony.

Wystarczy zakres, deklarowany termin i lista firm, które masz. Odpiszę, czy ten termin się składa i od czego zacząć rozpisywanie etapów.

Czego dotyczy zgłoszenie

Zajmij termin

Wystarczy zakres, deklarowany termin i lista firm, które masz. Odpiszę, czy ten termin się składa i od czego zacząć rozpisywanie etapów.

Napisz kontakt@sitemanager.pl Zadzwoń +48 692 982 158
Gdzie jestem Wrocław, Dolny Śląsk i zachodnia Opolszczyzna
  • Harmonogram Etapy, zależności i punkty kontrolne na piśmie
  • Punkty kontrolne Wizyty w ustalonym rytmie, w promieniu 120 km
  • Po każdym wejściu Aktualny plan do ciebie i do wykonawcy

0 / 2000

Mieszkanie, dom czy lokal, metraż, deweloper albo wykonawca i termin, na który jesteś umówiony.