Przejdź do treści
Napisz

Przed podpisem

Kontrola kosztorysów i ofert wykonawców

Masz kilka ofert na tę samą budowę. Różnią się na tyle, że trudno uwierzyć, że dotyczą tego samego. Zanim uznasz, że jedna firma jest droga, sprawdź, czy obie liczą to samo. Zwykle nie liczą.

Zestawiam oferty pozycja po pozycji i pokazuję, czego w tańszej nie ma. Czytam też umowę: zakres, terminy, kary, prace dodatkowe i moment płatności. Wszystko dostajesz na piśmie, zanim cokolwiek podpiszesz.

Prześlij oferty do sprawdzenia Zobacz, jak pracuję

Kiedy to ma sens

Cztery momenty, w których warto to sprawdzić.

Wszystkie są przed podpisem albo przed przelewem. Później zostaje negocjowanie aneksu, a to już inna rozmowa.

Trzy oferty na dom

Każda firma liczy inaczej i każda kończy inną kwotą. Nie wiesz, czy różnica siedzi w cenie, czy w zakresie.

Zgłoś się Gdy masz komplet ofert, a przed rozmową o terminie.

Kosztorys na remont

Wykonawca podał jedną sumę za „wykończenie pod klucz”. Nie widzisz, co się w niej mieści, a co dopisze później.

Zgłoś się Zanim wpłacisz zaliczkę na materiał.

Umowa do podpisu

Zakres ustaliliście ustnie, a w umowie stoją dwa zdania i termin.

Zgłoś się Przed podpisem, kiedy da się jeszcze dopisać załącznik z zakresem.

Prace dodatkowe w trakcie

Wykonawca zgłasza pozycje spoza umowy i chce dopłaty. Nie umiesz ocenić, czy słusznie.

Zgłoś się Gdy dostaniesz pierwsze zestawienie prac dodatkowych.

Sedno

Najtańsza oferta i najdroższa opisują dwie różne budowy.

To jedyna rzecz, którą trzeba zrozumieć przed wyborem wykonawcy. Reszta z niej wynika.

Problem
Porównujesz oferty po kwocie na dole, bo tylko ta pozycja stoi w każdej. Kwota nie mówi jednak, ile pracy obejmuje. Jedna firma wliczyła wywóz ziemi, druga nie. Jedna policzyła rusztowanie, druga dopisze je w trakcie. Jedna podała cenę za metr, druga za komplet i nie napisała, ile tych metrów naliczyła. Wszystkie trzy oferty wyglądają na porównywalne dokładnie do dnia, w którym zaczynają się dopłaty.
Decyzja
Rozbijam każdą ofertę na pozycje i układam je w jednej tabeli, obok siebie. Tam, gdzie czegoś brakuje, dopisuję brakującą pozycję i oceniam, ile może zważyć. Tam, gdzie ilość jest zaniżona, porównuję ją z projektem i przedmiarem. Dopiero po tym wszystkie oferty opisują ten sam zakres i da się je zestawić.
Skutek
Po zestawieniu widać, ile naprawdę kosztuje ta sama budowa u każdego z nich. Czasem najtańsza oferta zostaje najtańsza i wtedy wiesz, że wybierasz świadomie. Częściej okazuje się, że różnica od początku była różnicą zakresu, a nie ceny za tę samą pracę. Wtedy decyzja wygląda zupełnie inaczej.

Zakres

Co sprawdzam w ofercie i w umowie

Trzy rzeczy naraz: czy zakres jest pełny, czy ilości zgadzają się z projektem i czy umowa nie przesuwa na ciebie ryzyka, które należy do wykonawcy.

  • Porównuję pozycje z projektem

    Sprawdzam, czy oferta obejmuje to, co jest narysowane, i czy nie wypadły z niej całe elementy.

  • Wyłapuję pozycje, których nie ma

    Wywóz ziemi, rusztowanie, deskowanie, zabezpieczenia, sprzątanie po etapie. Brak takiej pozycji nie znaczy, że praca zniknie.

  • Liczę, czy ilości się zgadzają

    Metry, sztuki i kilogramy zestawiam z przedmiarem. Zaniżona ilość wraca w trakcie jako dopłata.

  • Wskazuję pozycje niedoszacowane

    Stawka mocno poniżej reszty rynku rzadko oznacza oszczędność. Zwykle zapowiada rozmowę o aneksie.

  • Czytam umowę zdanie po zdaniu

    Zakres, terminy, kary za opóźnienie, warunki odstąpienia i to, kto odpowiada za materiał.

  • Sprawdzam, jak rozpisano płatności

    Czy płacisz za odebrane etapy, czy z góry za miesiąc pracy. To decyduje, ile ryzyka zostaje po twojej stronie.

  • Pokazuję zapisy działające przeciw tobie

    Jednostronne prawo do zmiany terminu, kary wyłącznie po twojej stronie, odbiór „przez zapłatę faktury”.

  • Piszę, o co dopytać wykonawcę

    Konkretne pytania do każdej oferty, gotowe do wysłania. Zadajesz je sam albo jestem przy rozmowie.

Zakres ustalamy przed startem: same oferty, oferty razem z umową albo komplet z moim udziałem w rozmowie z wykonawcą.

Co zostaje

Po sprawdzeniu zostaje papier, nie rozmowa telefoniczna.

Wszystko dostajesz na piśmie. To są dokumenty, którymi rozmawiasz z wykonawcą i do których wracasz, gdy pojawi się spór o zakres.

  • Zestawienie ofert pozycja po pozycji, sprowadzone do wspólnego zakresu
  • Lista pozycji, których w ofercie nie ma, z oceną, jak mocno mogą podnieść koszt
  • Uwagi do umowy z zapisami, które proponuję zmienić przed podpisem
  • Pytania do wykonawcy, gotowe do wysłania mailem
  • Notatka z wnioskiem: którą ofertę wybrać i pod jakim warunkiem
Dokument 01

Zestawienie ofert

Zestawione
Dokument 02

Lista braków

Spisane
Dokument 03

Uwagi do umowy

Sprawdzone
Dokument 04

Pytania do wykonawcy

Gotowe
Dokument 05

Notatka z wnioskiem

Podpisane

Przebieg

Jak to przebiega

Cztery kroki, wszystkie przy dokumentach. Nie zależą od tego, gdzie stoi budowa ani na jakim jest etapie.

  1. Przysyłasz, co masz

    Oferty, kosztorysy, projekt albo same rzuty, przedmiar i wzór umowy. Braki nie blokują startu - odpisuję, czego jeszcze potrzebuję.

  2. Sprowadzam oferty do wspólnego zakresu

    Rozbijam każdą na pozycje i dokładam te, których w niej nie ma. Dopiero wtedy da się je porównać.

  3. Czytam umowę i wypisuję ryzyka

    Zapisy o terminach, karach, odbiorach i pracach dodatkowych. Przy każdym dopisuję, co proponuję zmienić.

  4. Omawiamy wynik

    Tłumaczę zestawienie, odpowiadam na pytania i mówię, co zrobiłbym na twoim miejscu. Jeśli chcesz, jestem też przy rozmowie z wykonawcą.

Termin podaję po zobaczeniu dokumentów, bo zależy od liczby ofert i od tego, czy jest projekt. Na samą wiadomość odpisuję zwykle w jeden dzień roboczy.

Pytania i odpowiedzi

O kosztorysy pytają o to.

Czym to się różni od wyceny budowy?

Wyceny nie robię. Nie liczę, ile ma kosztować twoja budowa - sprawdzam oferty, które już dostałeś, i pokazuję, czym się między sobą różnią. To dwie różne prace i dwa różne zawody.

Mam tylko jedną ofertę. Ma to sens?

Tak, tylko wynik jest inny. Przy jednej ofercie nie ma czego porównywać, więc porównuję ją z projektem i przedmiarem: czego w niej nie ma i które ilości nie zgadzają się z rysunkiem.

Wykonawca nie chce dać rozbicia na pozycje. Co wtedy?

To już jest odpowiedź. Firma, która nie pokazuje, za co bierze pieniądze, przy pierwszej dopłacie też nie pokaże. Piszę wtedy listę pozycji, o które trzeba dopytać na piśmie.

Czytasz też umowę?

Tak, i to bywa ważniejsze niż sama cena. Patrzę na zakres, terminy, kary, warunki odbioru, rozliczenie prac dodatkowych i moment przejścia ryzyka. Nie jestem prawnikiem - oceniam to od strony budowy.

Podpisałem już umowę. Za późno?

Na zmianę zapisów tak, na resztę nie. Sprawdzenie zakresu przed startem pokazuje, czego się spodziewać i o co dopilnować przy odbiorach etapów. Wcześniej znaczy taniej, ale nigdy nie jest bez sensu.

Musimy się spotkać?

Nie. Wszystko idzie mailem: przysyłasz dokumenty, odsyłam zestawienie i uwagi. Do omówienia wystarcza telefon.

Zajmiesz się potem nadzorem nad tą budową?

Mogę. To dwie osobne usługi i można wziąć samo sprawdzenie ofert. Jeśli zostaję dalej, znam już zakres z umowy i pilnuję dokładnie jego.

Kontakt

Napisz, ile masz ofert i na kiedy potrzebujesz odpowiedzi.

Dołącz oferty, projekt albo same rzuty i wzór umowy, jeśli już go dostałeś. Jeśli czegoś brakuje, odpiszę, co jeszcze przyda się do zestawienia.

Czego dotyczy zgłoszenie

Zajmij termin

Dołącz oferty, projekt albo same rzuty i wzór umowy, jeśli już go dostałeś. Jeśli czegoś brakuje, odpiszę, co jeszcze przyda się do zestawienia.

Napisz kontakt@sitemanager.pl Zadzwoń +48 692 982 158
Gdzie jestem Wrocław, Dolny Śląsk i zachodnia Opolszczyzna
  • Bez wyjazdu Oferty i umowę sprawdzam na dokumentach
  • Wrocław i okolice Jeśli trzeba obejrzeć działkę, przyjeżdżam
  • Zestawienie Na piśmie, razem z uwagami do umowy

0 / 2000

Mieszkanie, dom czy lokal, metraż, deweloper albo wykonawca i termin, na który jesteś umówiony.